Doba čtení: 3 minuty
Česká národní banka dne 27. června 2024 snižuje základní úrokovou sazbu o půl procentního bodu na 4,75 %. A právě v této chvíli začíná velmi zajímavé období na trhu s realitami a v oblasti úvěrové aktivity. Nastává přesně to období, o kterém jsem psal 14. června v článku „Nemovitosti: prodat nebo koupit?“, kde jsem upozorňoval na to, že zažíváme velmi turbulentní dobu, kdy snižování úrokové sazby bude vytvářet výrazný tlak na ceny nemovitostí. Společně s tím se o 7 % zvýšily průměrné mzdy, a tak se můžeme dočkat proinflačního rizika*.
Všechny tyto faktory budou vytvářet nepřehlednou situaci ohledně prodeje a nákupu nemovitostí, kdy se laická veřejnost může dostat do velmi svízelné pozice na obou stranách.
Ten, kdo se rozhodne pořídit si nemovitost a případně k tomu využít hypotéku, se může bez ekonomického poradce nebo dobrého realitního makléře dostat do situace, kdy s pocitem výhodné úrokové sazby nakoupí velmi draze – a na celé transakci prodělá. A to z neznalosti vývoje cen nemovitostí.
Stejně tak to platí i pro stranu, která nemovitost prodává. Přichází totiž doba, kdy bude velmi obtížné najít cenu, která bude přijatelná pro kupujícího. A nikdo jistě nemá zájem buď prodávat pod cenou, nebo s vidinou vyššího zisku nemovitost nadcenit a tím ji nechtěně na několik měsíců zablokovat, protože nebude cenově konkurenceschopná s jinými nabídkami na trhu. Čím nižší bude základní úroková sazba, tím obtížnější bude najít správnou cenovou hladinu. A tak se může z prodejní euforie a pocitu rychlého zisku stát běh na velmi dlouhou trať s nejasným výsledkem. Vzhledem k tomu, že většina prognóz špičkových agentur předpovídá snižování základní úrokové sazby až na 4 % ke konci tohoto roku, bude situace ještě složitější a nepřehlednější.
Ten, kdo prodává nemovitost, může mít celou situaci ještě více ztíženou tím, že s výhledem dalšího snižování základní úrokové sazby bude předpokládat zvýšenou poptávku po nemovitostech – a tím může s prodejem vyčkávat na růst cen.
Problém však nastává ve chvíli, kdy prodejce nezná situaci na realitním trhu ve smyslu lobbistů a spekulantů, kteří čekají na nejvhodnější okamžik, aby trh zaplavili nemovitostmi, které dosud drželi „pod pokličkou“. Nemá přehled o developerských firmách, které dokončují výstavbu nových bytových jednotek a rodinných domů. Neorientuje se v ekonomických dopadech poptávky po službách, oslabování dolaru, zvýhodňování firem mimo USA a možné inflaci, která obchodování ještě více zkomplikuje. Proto se prodej nemovitosti může stát velmi rizikovým a nevýhodným obchodem.
Text: Jan Rzounek
Makroekonomie, aplikovaná ekonomie a psychologie trhu.
* Proinflační riziko znamená, že určitý ekonomický jev nebo rozhodnutí může vést ke zvýšení inflace – tedy k růstu cen zboží a služeb v ekonomice.
V kontextu realitního trhu a snižování úrokových sazeb to vypadá takto:
- Nižší úrokové sazby → lidé si snáze berou hypotéky → zvyšuje se poptávka po nemovitostech
- Vyšší poptávka → ceny nemovitostí rostou → zvyšuje se celková cenová hladina
- Zvýšení průměrných mezd → lidé mají víc peněz → mohou víc utrácet → další tlak na růst cen
Kombinace těchto faktorů může způsobit, že inflace začne znovu růst, což je právě to proinflační riziko. Centrální banka pak musí zvažovat, zda její kroky (např. snižování sazeb) nevedou k nežádoucímu zrychlení inflace, které by mohlo poškodit ekonomiku.